雅居乐闯关：资金无法覆盖短期债务 评级下调融资难度或提升

文 | 新浪财经 徐苑蕾

几经推迟，雅居雅居乐终于在5月发布了经审核的乐闯2021年业绩报告。同月，关资盖短雅居乐公告称，金无级下已全款偿还约38亿港元的法覆银团贷款。两个举动释放出的期债信号便是：雅居乐仍不愿躺平。

前几年的调融度或高速扩张背后，雅居乐神秘的资难表外负债和明股实债等问题一直被外界所质疑。在恒大、提升佳兆业等民营房企先后宣告正式违约后，雅居雅居乐躺平的乐闯消息隔三差五就在市场中流传。

今年雅居乐要继续闯关。关资盖短一方面，金无级下全国楼市销售重挫，法覆会对公司补充流动性产生巨大压力。期债另一方面，雅居乐截至去年末的未受限资金已无法覆盖一年内到期的债务，叠加近期评级被下调，公司筹措资金的紧迫性升级，但难度和成本亦或进一步提高。

雅居乐频闯关

去年底就有消息传出，雅居乐个别项目出现停工和拖欠工程款的情况。为了快速回笼资金，去年下半年至今，雅居乐在广州、中山、北海等地的项目大幅降价促销。

以广州雅居乐天际715为例，链家网数据显示，去年10月份项目均价为8万元/平方米，而今年4月均价已经降到约5万元/平方米，降幅达到近4成。

雅居乐神秘的表外负债也一直被外界所诟病，叠加公司21年年报推迟发布，因此对于雅居乐躺平的猜测在市场中从不间断。

在“五条红线”的监管下，房地产行业进入凛冬时期。“华南五虎”中的恒大已宣告正式违约，富力也游走在违约的边缘。但目前来看，雅居乐却仍选择坚挺，并闯过了一关又一关。

近日，雅居乐对外公告称，公司已全额偿还约33.45亿港元的港元贷款余额以及6000万美元的美元贷款余额。

更早之前，雅居乐在今年1月回购2022年到期5亿美元6.7%的优先票据，累计本金总额为6350万美元；3月全数赎回尚未偿还的本金额为4.365亿美元的优先票据；4月则回购2024年到期14.5亿元5.9%的境内公司债中的6.92亿元。

在一位房企人士看来，雅居乐能够顺利兑付债务，很大程度上在于公司拥有一定数量的优质资产，并且近2年来能够坚决果断地进行资产处置，“有些项目的成交价肯定是白菜价。”

雅居乐发布于5月10日经审核的业绩报告显示，单单在2021年，雅居乐出售了多间附属公司股权并录得出售收益42.6亿元。这部分收益相当于去年雅居乐全年股东应占利润的6成左右。

进入2022年，雅居乐“卖卖卖”的步伐并未停歇。今年一季度，雅居乐先后将炙手可热的广州亚运城项目以及义乌、徐州三个地产项目出售给了中海地产，同时再度向出售项目股权，回笼资金约60亿元。

除了自有资金外，据了解，雅居乐近日偿还前述银团贷款的资金部分来自再融资。

根据雅居乐年报资料，2021年内，雅居乐共发行四笔境外公开债，分别为2022年到期的4亿美元4.85%优先票据、2025年到期3.14亿美元5.5%优先票据、2026年到期4.5亿美元5.5%优先票据，以及2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券。

此外，雅居乐还获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元的信贷协议，为期36个月，另外还发行了一笔2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。

有市场消息称，雅居乐已经在境外启动新的一系列融资安排，考虑到现在市场环境，部分融资涉及境内外项目资产质押。

不过一位房企财务人士表示，“去年市场上美元利率普遍低，但是雅居乐新发的几笔美元债利率并不算低，因为期限短，相比5年期债券2.7%已经很高了。”

融资难度或提升

根据年报数据，截至2021年末，雅居乐现金及银行存款总额约384.2亿元，较年中的571.6亿元下降约33%；总借款为838.74亿元，较年中的979亿元下降月14%。资金降幅大于借款降幅背后，去年下半年雅居乐“三条红线”指标从“绿档”降为“黄档”。

截至2021年末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为67.1%、50.8%和0.77倍，而2021年中三项指标对应分别为68.4%、45.3%和1.18倍。

勿论可能存在的明股实债和表外私募等隐形债务，雅居乐未被限制的现金已经无法覆盖表内可见的短期借款，债务压力可见一斑。在雅居乐384.2亿元的现金及银行存款总额中，现金及现金等价物为228.03亿元，有限制现金为156.17亿元。

而相对应的是，雅居乐一年之内需要归还的银行借款及其他借款为171.5亿元，优先票据为69.98亿元，境内公司债券、商业物业支持债券以及可交换债券等为54.37亿元，合计为295.85亿元。

不巧的是，近日，穆迪宣布将雅居乐企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，同时将评级展望从列入观察名单调整为负面。这也是近两个月内穆迪第二次对公司评级下调。

前述房企财务人士指出，受评级下调的影响，雅居乐的再融资很有可能会面临压力，“最起码在海外发债的成本会高很多。”

虽然雅居乐随后公开回应称，认为穆迪调整其信用评级不会对其偿债能力及存续期债券付息兑付造成重大不利影响。但不可否认的是，一旦公司再融资存在不确定性，为了补充流动性，雅居乐只能更依赖于销售回款和资产处置。

但目前来看，在楼市政策不断宽松加码之下，市场仍然等待着触底反弹。同时，前述房企人士观点认为，虽然雅居乐土储充足，但是土储层级比较低，在一线和超一线城市储备较少。在目前行情下，低线城市的销售会受到较大冲击。

数据显示，今年前4个月，雅居乐合同销售额为250.5亿元，同比下降约51%，对应建筑面积为192.3万平方米，同比减少约40%。

去年下半年以来，雅居乐几乎没有购置新的土储，上下半年权益地价分别为105.47亿元和19.03亿元，在中指研究院前4月的房企拿地TOP100排行榜中，也未见雅居乐身影。

穆迪预计，到2022年雅居乐的合同销售总额将从2021年的1390亿元降至950亿元-1000亿元，并且雅居乐将提供价格折扣，以加速销售和获得现金流，这将进一步挤压其利润率。

资产处置方面，德银认为，雅居乐仍有必要进行更多的资产处置，但经过今年第一季积极的资产处置后，资产处置的选择已经减少，因此认为贷款展期的风险高于之前所评估。

本文地址：http://bbs.ccowomen.com/html/691d17299136.html